出租汽车房产时计税依靠如何规定,能半自动开票吗

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李某将一栋楼房出租给一家企业,年租金35万元,该企业要求李某出具增值税专用发票。李某向当地税务机关申请代开增值税专用发票,缴纳增值税1.67万元[35÷(1+5%)×5%]。在对李某出租房产确认房产税计税依据上,存在两种不同的意见,一种认为李某出租房产月租金35÷12=2.92(万元),未达到3万元,可享受免征增值税的优惠,其房产税计税依据不能扣减增值税,应为全额收取的租金35万元;另一种意见认为,应扣减已缴纳的增值税,房产税计税依据为33.33万元(35-1.67)。

一、好多会计人员经常问:一般纳税人发生了超出税务登记经营范围的业务,是自行开票还是由税务机关代开发票?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)明确,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

一般纳税人不得去税务机关代开发票,一律自开增值税发票。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)明确,其他个人采取预收或一次性收取租金形式出租不动产,取得的租金收入,可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

二、案例:无知的会计,真实业务不敢开具发票,竟然找第三方虚开发票

《房产税暂行条例》规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。营改增后,房产租金收入不含增值税。为此,确定出租房产计征房产税依据的关键在于租金收入是征收增值税还是免征增值税。

某珠宝公司属于增值税一般纳税人,最近几年销售不景气,虽然零售大厅位于市区黄金地段,而且展厅也属于自有房产,没有支付高额房租的压力,但是还是由于经营策略等方面原因,业绩大幅下滑,2017年1月份,公司将展厅隔壁的门头房对外出租,年租金24万元,1月一次性收取了一年房租,存入私人账户,但是在给客户开具发票的时候,公司会计犯愁了,公司的经营范围里面没有房屋出租,如何开具增值税专用发票?最后通过中间人介绍,以支付20%票点的代价让第三方代开了24万元的租金发票给客户。

对于征收增值税的情况,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)有关规定,如果实行一般计税方法(包括预缴税款),房产税计税依据不含增值税,为全部租金收入÷(1+11%);如果实行简易计税方法,包括一般纳税人选择简易计税方法、小规模纳税人、其他个人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),应按照5%的征收率计算应纳税额,房产税计税依据为全部租金收入÷(1+5%);对于个体工商户和其他个人出租住房的,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,其房产税计税依据=全部租金收入-[全部租金收入÷(1+5%)×1.5%]。

无知一:竟然不知道一般纳税人对于发生的应税业务一律自行开具发票;

对于免征增值税的情况,出租房产符合小微企业免征增值税条件的纳税人,其房产税计税依据为实际收到的全部租金。但要注意,虽然纳税人符合免征增值税条件,但实际并未享受免征增值税优惠且缴纳了增值税的,那么租金收入应根据财税〔2016〕43号文件扣减增值税。如上例,李某出租房产开具增值税专用发票并缴纳增值税1.67万元,其房产税计税依据应为33.33万元。

无知二:竟然不知道企业按照实际发生的业务为顾客据实开具发票不属于虚开;

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无知三:竟然不知道代开发票只能到税务局或者税局授权地去代开,不得从其他第三方代为开具;

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无知四:竟然不知道收入不入账属于隐匿销售收入、涉嫌偷逃国家税款的违法行为;

无知五:竟然不知道营改增后“玩票”就是“玩命”,切忌虚开虚抵。

三、涉税提醒

提醒1:一般纳税人发生超出税务登记范围业务,是自开发票还是由税务机关代开发票?

一般纳税人一律自开增值税发票。

提醒2:一般纳税人对外开具房屋租金发票,什么情况下按照5%计缴增值税?

答复:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县的不动产,按照5%的征收率计算应纳税额在不动产所在地预缴税款后,向公司所在地主管税局纳税申报;

提醒3:出租房屋取得的收入,计征房产税的租金收入是否含增值税?

根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税
个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税,但免征增值税的,确定计税依据时,租金收入不扣减增值税额。

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